Avaliar o preço de um imóvel

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Avaliar o preço de um imóvel

Avaliar o preço de um imóvel : O que preciso saber antes de realizar a avaliação?

Sabemos que o momento da avaliação e precificação do imóvel é crucial para o sucesso da negociação.

Para o proprietário, é também um momento permeado de dúvidas, no qual uma assessoria imobiliária especializada é fundamental para o correto direcionamento e, consequentemente, para o fechamento do negócio com maior agilidade e com a maior lucratividade possível para ambos os lados.

Mas, afinal, quais são os fatores que devem ser levados em conta pelo proprietário na hora de precificar seu imóvel para venda?

Com o objetivo de nortear possuidores de imóveis de alto luxo, a Royal Gates enumerou alguns pontos fundamentais:

Antes de determinar o valor do imóvel, é fundamental que o proprietário inverta as posições, colocando-se no lugar do comprador.  Afinal, quem for comprar irá sempre comparar valores, ver se o preço praticado para aquela opção é o justo.  Assim, é importante avaliar de modo objetivo as reais condições do imóvel, e pensar como se estivesse em busca de uma propriedade para compra: “Que outras opções eu poderia comprar oferecendo esse mesmo valor?”  “Como está meu imóvel em relação a elas?”  “Será que o valor que estou pretendendo conseguir é compatível com o estado atual do meu imóvel se comparado aos demais?” Neste momento nos perguntamos: “Como avaliar o preço de um imóvel?”

Outro fator importante a ser considerado é atual forma de apresentação do imóvel.  Muitas vezes, por questão de conveniência, o proprietário transforma, por exemplo, um apartamento de quatro quartos em um loft. 

O fato é que, por melhor que tenha ficado o resultado final da empreitada, tal modificação irá alterar também o valor da propriedade, e nem sempre para maior.  E a realidade é que a liquidez de um imóvel com mais cômodos é, normalmente, maior.

Agora, vamos falar de um ponto fundamental, o principal para a precificação:  a localização do imóvel.  Muitas variáveis devem ser levadas em consideração nesse quesito, e são diferentes em cada nicho de mercado.  Proprietários de imóveis de alto luxo dificilmente irão utilizar-se de transporte público para locomoção própria.

Porém, o fato de haver estações de metrô ou ônibus facilita o trânsito de veículos de passeio para a população que transita pelo local, reduzindo congestionamentos, o que já é um ponto a ser considerado.

Além disso, fatores como a proximidade da praia, vista, segurança e até mesmo eventos isolados alteram significativamente o valor do imóvel de acordo com a localização.

Exemplificando: no caso de imóveis situados no Rio de Janeiro, fatores como pontos turísticos, desenvolvimento urbano e qualidade de vida mantém as opções em alta constante no mercado imobiliário.  É um caso em que, claramente, a localização do imóvel interfere diretamente no resultado final da avaliação e precificação.

Apesar de a localização ser ainda um fator de suma importância na hora de definir o valor para venda, compradores de imóveis de alto luxo vêm valorizando, cada vez mais, quesitos como sofisticação e design do imóvel.  Isso interfere não somente na precificação final, mas também na forma de divulgação da opção para venda.

Atualmente, é normal os compradores analisarem previamente as fotos dos imóveis e só então decidirem pela visitação.  Assim, é mister preparar o imóvel adequadamente para as fotografias, além de contar com uma boa assessoria na hora de produzir as imagens.  Mais uma vez, fica evidente a importância de uma empresa que entenda do tipo de imóvel que está sendo vendido, de modo que consiga identificar e mostrar da melhor forma os pontos altos da propriedade.

Uma bonita decoração, ou ao menos uma boa arrumação, dão ao imóvel a valorização que o design dá a uma jóia, guardadas as devidas proporções.

Uma vez definido o valor do imóvel, caso haja necessidade de redução do valor, deverá ser algo muito bem planejado, e mesmo assim, por algum motivo relevante, como mudanças no mercado decorrentes de alterações no cenário econômico, mudanças na região em que o imóvel fica localizado, enfim, algo que justifique a diminuição.

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Avaliação de apartamento

É diferente de quando há uma proposta formal de um cliente.  Nesse caso, cabe ao proprietário a análise e decisão, sempre respaldado por uma boa assessoria imobiliária.

Muitas vezes, encontramos empresas que não têm o conhecimento necessário a respeito do mercado ao qual pertence a opção fazendo avaliações fora do padrão de preço do imóvel, seja por mero desconhecimento ou mesmo para agradar ao proprietário, com a finalidade de conseguir a autorização para trabalhar a venda da propriedade.

O resultado de uma avaliação acima do valor real é a exposição do imóvel por um tempo desnecessário, em veículos de comunicação nem sempre adequados para a promoção da venda e o conseqüente desgaste da imagem da opção.

Uma opção que permanece disponível no mercado por mais de 90 dias causa ao comprador a impressão de que existe algo de errado, e que a avaliação realmente está acima do preço praticado pelo mercado.

Assim, podemos concluir que uma boa assessoria imobiliária é o primeiro passo para uma precificação justa e assertiva e, consequentemente, um processo de venda rápido e eficaz pois nem sempre a melhor forma de como avaliar o preço de um imóvel é tão simples como se imagina.

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